/ Vše o bydlení / Jak správně vybrat a koupit byt krok za krokem /

Jak správně vybrat a koupit byt krok za krokem

Chcete si koupit nový byt? Jedná se o nezanedbatelnou investici, kterou je dobré nepodceňovat. Máme pro vás tipy, jak vybírat a na co si dát pozor. Poradíme vám také, co by měla obsahovat kupní smlouva.
Jak správně vybrat a koupit byt krok za krokem

Výběr bytu - co hraje roli

Lokalita - koupě bytu v Praze, nebo na venkově?

Možná už máte už jasnou představu, kde byste chtěli bydlet. Jestli se jedná o místo, kde už bydlíte nebo ho dobře znáte, není co řešit. Ale pokud jste objevili zajímavou nemovitost v neznámé lokalitě, doporučujeme ověřit si občanskou vybavenost a dostupné služby, abyste nebyli později zklamaní.

Technický stav bytu a domu

Během prohlídky si byt pořádně prohlédněte. Nespoléhejte se na to, že vám majitel přizná případné závady.

  • Zaměřte se na detaily, jako je stav dveří a oken, zkontrolujte, jestli jdou správně dovírat.
  • Pokud je součástí plynový kotel, ověřte, jestli je funkční a zda existuje revizní zpráva ke kotli a spalinovým cestám.
  • Prohlédněte si také omítky v rozích a za skříněmi, zejména u bytů pod střechou nebo v přízemí bývají někdy problémy s plísněmi.
  • Další specialitou nejen starších, ale i nových bytů jsou křivé stěny a podlahy.
  • Speciální péči věnujte podlaze balkónu, lodžie, nebo terasy. Jediné dlouhodobě funkční řešení podlahy jsou dlaždice na gumových terčích, ostatní řešení vždy znamená budoucí náklady cca 2 000 Kč/ m².

Kromě bytu se seznamte také s celkovým stavem domu, ve kterém se nachází. Předejdete tím případným budoucím komplikacím, jako může být třeba nefunkční výtah, jehož oprava je v nedohlednu. Důležité jsou také stoupačky, rozvody, a nezapomeňte zkontrolovat společné prostory a sklep. Abyste v něm nemuseli bojovat například s vlhkostí.

Právní stav bytu

Zásadní je informace, jestli se jedná o byt v osobním vlastnictví nebo o byt družstevní. Pokud se jedná o byt družstevní, pečlivě se seznamte se stanovami, ze kterých se dozvíte, jaká máte práva a povinnosti. Možná plánujete byt pronajímat. Pak je pro vás důležitá informace, jestli k tomu potřebujete souhlas bytového družstva.

Není špatné se také zeptat, proč majitel byt prodává. Je samozřejmě jen na něm, jestli vám řekne pravý důvod, nebo ne. Také si prověřte, jestli není byt zatížený nějakým omezením, jako je věcné břemeno nebo zástavní právo. Bohužel se někdy vyskytují nepříjemné komplikace, jako je exekuce vedená s majitelem nebo nedoplatky na daních, případně ve fondu oprav.

Určitě není na škodu obejít před samotnou koupí sousedy a zeptat se, jak se jim tam bydlí, všichni si rádi stěžují a vy se rychle dozvíte spoustu důležitých informací, které vám prodávající neřekne.

Nemalou roli hrají poplatky, jako je výše příspěvku na údržbu domu a pozemku, tedy příspěvku do bytového fondu nebo tzv. fondu bytových oprav. Zajímejte se, jak je to se správou domu a jakou máte možnost ji svým hlasem ovlivnit. Dobré je také vědět, jestli jsou v plánu nějaké stavební úpravy, jako je nová fasáda nebo výměna oken. Informujte se také na plánovanou výstavbu v okolí. Tam, kde je dnes zeleň, může být za pár let jeden dům vedle druhého.

Nebojte se a pátrejte. Přeci jen se jedná o velkou finanční investici. Zeptat se můžete prodávajícího, technika, obyvatele sousedního bytu, člena samosprávy. Pokaždé se samozřejmě nemusíte setkat s ochotou, ale nenechte se odradit. Tyto starosti vám odpadají, pokud kupujete byt přes důvěryhodnou realitní kancelář. Realitní poradce by vám měl sdělit podrobné informace a odpovědět na všechny vaše otázky.

Financování koupě bytu

Otázka financování koupě bytu je zásadní a měli byste ji řešit s předstihem. Pokud nedisponujete dostatečnými prostředky a plánujete si vzít úvěr, ať už hypoteční nebo ze stavebního spoření, zjistěte si, na jak vysokou částku dosáhnete. Na trhu je mnoho institucí, které se různými úvěry na bydlení zabývají. Obraťte se na finančního poradce, který vám zjistí, jaké máte možnosti. Některé realitní kanceláře nabízejí zprostředkování úvěru.

Nezbytné papírování

Nákup bytu doprovází podepisování několika různých smluv, které chrání obě strany, aby vše proběhlo tak, jak má. Představíme si je tak, jak jsou spojené s celým procesem, pěkně krok za krokem.

Rezervační smlouva na koupi bytu

Pokud se vám byt líbí a jste rozhodnutí, že ho koupíte, doporučujeme uzavřít rezervační smlouvu. Ta specifikuje podmínky koupě, kupní cenu, formu její úhrady a následný postup. Uzavřením rezervační smlouvy získáte určitou jistotu, že byt po splnění sjednaných podmínek koupíte.

Smlouva o smlouvě budoucí

Samotné kupní smlouvě může předcházet smlouva o smlouvě budoucí, jejíž podstatou je dohoda mezi prodávajícím a kupujícím o podmínkách, které je nutné splnit před podpisem kupní smlouvy. Upřesňuje termín úhrady finančních prostředků, součinnost prodávajícího, která je nutná při vyřizování hypotéky, případně odstranění právních vad na nemovitosti. Smlouva o smlouvě budoucí je důležitá také pro banku, která vám poskytuje úvěr.

Smlouva o úschově kupní ceny

Úschova kupní ceny je výhodné opatření pro obě strany. Vám jako kupujícímu zajišťuje, že prodávající získá vaše peníze, až budete skutečným vlastníkem nemovitosti. Prodávající má zase jistotu, že uhradíte kupní cenu. Určitě nedoporučujeme úschovu u realitní kanceláře, i kdyby byla zdarma, výhodnější je advokátní úschova, nebo úschova u banky.

Kupní smlouva na byt

Kupní smlouva je velmi důležitý dokument, proto ji rozhodně nepodceňujte. Musí mít písemnou formu a katastrální úřad vyžaduje úředně ověřené podpisy.

Co obsahuje kupní smlouva na prodej bytu

  • Identifikaci smluvních stran
  • Identifikaci předmětu smlouvy (dle listu vlastnictví z katastru nemovitostí)
  • Kupní cenu (je dobré uvést také způsob jejího zaplacení)
  • Shodu projevu vůle

Také je vhodné uvést termín předání bytu a ujasnit, kdo a kdy podá návrh na vklad katastrálnímu úřadu a kdo zaplatí poplatek.

Případně je možné specifikovat smluvní pokutu nebo náhradu škody, pro případ, že by se později zjistilo, že určité prohlášení prodávajícího nebylo pravdivé. Dále je možné začlenit možnost odstoupení od smlouvy jako opatření, že by do stanoveného data nedošlo k zápisu vašeho vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Daň z nemovitosti při koupi bytu

Od roku 2016, kdy došlo ke změně zákona, platí daň vždy nemovitosti kupující. Sazba daně jsou 4 % ze základu daně. Ten vychází buď z kupní ceny nebo z 75 % tzv. směrné hodnoty nemovitosti – jde o cenu místně obvyklou. Tento údaj určuje finanční úřad a ovlivňuje ji typ, poloha a charakter nemovitosti. Z částky, která je vyšší, se pak vypočítá daň z nabytí nemovitých věcí.

Také si můžete nechat vypracovat znalecký posudek. Do kalkulace se započítá 75 % odhadní ceny, kterou opět porovnáváte s kupní cenou. Postup je stejný, daň platíte z vyšší částky. Náklady na vypracování znaleckého posudku si pak můžete odečíst ze základu daně.

Jak na daňové přiznání u koupi bytu

  • Daňové přiznání odevzdáváte do konce 3. kalendářního měsíce po měsíci, ve kterém došlo k vložení vlastnického práva do katastru nemovitostí. V této lhůtě je nutné daň uhradit.
  • Podáváte ho na finančním úřadě, v jehož obvodu územní působnosti se zakoupený byt nachází.
  • Povinnými přílohami jsou kopie kupní smlouvy a kopie potvrzení katastrálního úřadu o provedení vkladu.

Koupě bytu - doporučení závěrem

Ať už se jedná o výběr bytu, prověření jeho právního a technického stavu, doporučujeme obrátit se na odborníky. Stejné je to s podpisem jednotlivých smluv. Zde je důležitá úloha právníka, který dohlédne, aby všechno bylo tak, jak má být, a nic vás v budoucnu nepřekvapilo. Rádi vám pomůžeme s celým procesem koupě bytu. Naše služby zahrnují také finanční a právní servis. Neváhejte se na nás obrátit.

A jaké byty jsou právě na prodej? Prohlédněte si naši nabídku, ve výběru můžete upřesnit rozměry, lokalitu a další své požadavky. 

Ing. Ondřej Velemínský
Ing. Ondřej Velemínský

Manažer pobočky Smíchov, jazyky: čeština, angličtina

Vaše osobní údaje využijeme pouze za účelem komunikace o zaslané nabídce. Nebudeme vám zasílat newsletter ani vaše údaje nepředáme třetím stranám.
Více o ochraně osobních údajů zde.