Jak prodat dům za co nejvyšší cenu

Pořádek v zápisech v katastru a v dokumentaci

Než začnete dům prodávat, sežeňte si k němu všechny doklady (nabývací tituly, snímek z katastru, kolaudační rozhodnutí aj.). Pak zkontrolujte, zda skutečný stav odpovídá stavu evidovanému v katastru nemovitostí. Dejte pozor například na nezapsané garáže, přístavby a další změny. Pokud se na případný rozpor přijde až v průběhu vyjednávání o ceně se zájemcem, zpravidla to znamená snížení kupní ceny nebo prodloužení prodeje. Hypoteční banky totiž odmítají nemovitosti chybně zapsané v katastru přijmout do zástavy.

Také je vhodné nechat vypracovat PENB (průkaz energetické náročnosti budovy). Zdá se vám toho moc? Ano, není to úplně jednoduché, ale zkušený realitní zprostředkovatel vám rád poradí, pomůže s narovnáním těchto nepřesností a zajistí vypracování energetického štítku.

Vyklizení a opravy

Připravte dům nebo chatu na prodej po technické stránce. Doporučujeme vyklidit co nejvíce nepotřebných věcí nejen z domu, ale také z garáží, kůlen a pozemku. Ideální stav je, když zůstanou pouze předměty, které souvisí s domem a zahradou (kuchyň, vybraný nábytek, zahradní nářadí a příslušenství). Takové ty věci, co se “zaručeně budou někdy hodit”, musí pryč, aby vynikl prostor.

Pokud jsou na nemovitosti drobné závady, doporučujeme je nechat opravit. Stejně tak by měly být funkční hlavní součásti domu (topení, teplá a studená voda, komíny, kanalizace). Nezapomeňte také na aktuální revize komínů a plynových spotřebičů.

Úklid a home staging

Jakmile je dům, kůlny, sklepy, zahrada vyklizený od zbytečných věcí, je třeba vše důkladně uklidit, aby nemovitost na zájemce působila dobrým dojmem. Potencionální kupec musí cítit, že by v tomto domě mohl žít. Musí mít možnost vytvořit si vlastní představu, jak by to mohlo vypadat. Je tedy nutné nechat vyniknout pozitivní vlastnosti domu a pozemku. Maximální atraktivity dosáhnete pomocí home stagingu. Můžete se obrátit na specialistu nebo se do toho pustit sami. Přečtěte si naše tipy.

Profesionální fotografie

Základem úspěšného prodeje je inzerce a ta se neobejde bez kvalitních fotografií. Doporučujeme obrátit se na fotografa, který ví nejen, jak fotit, ale také, co má fotit a co ne. Navíc před předáním k inzerci zajistí nutnou postprodukci fotografií.

Tipy pro focení nemovitosti

• Pro focení nemovitostí použijte objektiv s ohniskovou vzdáleností 11 mm - vždy je třeba mírně opravit perspektivu, ale výsledek stojí za to.
• Zajistěte co nejvíce světla, ideální je fotit za denního světla a bez blesku.
• Místo jednoho záběru celé místnosti jich volte více, zaměřte se na zajímavé detaily.
• Foťte směrem do rohu místnosti, výsledek bude lepší, než když budete mířit na zeď.
• Jestli je v okolí zeleň, ať už vaše zahrada nebo park, určitě ji nevynechávejte.
• Nezapomeňte na pohled z okna domu.

Pokud je dům prostorově vhodný pro video prohlídku, tak ji vřele doporučujeme.

Stanovení prodejní ceny

Důležité je stanovit správnou nabídkovou cenu a také dobu zahájení prodeje. Ze statistik víme, že ideální čas pro začátek prodeje je konec března, hned se změnou času na letní. A obráceně, začínat s prodejem po změně času na zimní nevede zpravidla k úspěchu.

Úskalí příliš vysoké a naopak nízké ceny

Stanovení nabídkové ceny je velice důležité pro úspěšný prodej. Pokud s ní začnete na „co trh dá“, tedy na maximální až skandální nabídkové ceně, můžete počítat s nulovým zájmem o nabídku. Stejně tak „info v RK“ je zkratka pro „cena je tak vysoká, že se ji stydíme napsat veřejně a řekneme ji pouze potichu po telefonu“.

Opakem je nízké stanovení hodnoty domu, a tím pádem i stanovení nabídkové ceny hluboko pod tržní cenou. Odměnou je pak zástup zájemců, kteří křičí, že chtějí dům koupit. Jenže jsou třeba až v 5. pořadí a nevědí, jak se dostat na první místo.

Pokud pak majitel ještě omylem slíbí prvnímu zájemci, že mu dům prodá, je zaděláno na problém už kvůli existenci předsmluvních ujednání. Kdo takovou situaci zažil, nechce ji zažít znovu. Opět doporučujeme zvolit zprostředkovatele, který správně stanoví nabídkovou cenu pomocí cenové mapy dle zrealizovaných prodejů v okolí a situace na trhu. Zároveň nedopustí, aby majitel slíbil dům prvnímu zájemci, a pak si nemohl vybrat lepšího kupce.

Inzerce nemovitosti

Jedním z podstatných faktorů pro úspěšný prodej domu je kvalitně zpracovaný inzerát. Fotografie domu by měly být dílem profesionálního fotografa. Popis domu by měl být stručný a výstižný, prostě tak akorát. Texty „dovolujeme si vám nabídnout” a další podobné zájemce akorát obtěžují a větší zájem rozhodně nevzbudí. Optimální délka popisu je 300-500 znaků.

Aby se o prodeji vašeho domu dozvědělo co nejvíce potenciálních zájemců, je potřeba inzerát umístit na placené weby jako srelity.cz, realitymix.cz, reality.idnes.cz aj. Soukromou inzerci nedoporučujeme, protože na ni volají hlavně pracovníci realitních kanceláří, a to je jen k zlosti.

Prohlídky se zájemci

Dům na prohlídku vždy připravte. Čas prohlídek volíme tak, aby se dům předváděl v nejlepším světle. Tedy ne za tmy, nebo když mají sousedi plánovanou zahradní slavnost nebo jiné akce. Zkušený zprostředkovatel se o to postará a podává vám pravidelné reporty. Nechte realitní kancelář vytvářet seznam zájemců, přeci jenom jsou to cizí lidé a chodí k vám domů.

Vyjednání podmínek prodeje a rezervace nemovitosti

Doporučujeme vám využít služeb zprostředkovatele. Nejde jen o zájemce a prohlídky, ale také o vyjednávání podmínek prodeje, úschovu peněz, stanovení lhůt předání a další navazující úkony. Role realitní kanceláře není jenom v inzerci a v přípravě smluv, chybné vyjednávání má vždy vliv na cenu.

Rezervace a rezervační záloha je nutná, je to projev vážného zájmu. Pouze skutečný kupec je ochotný zavázat se k sankci pro případ porušení svých povinností.

Ať už plánujete prodat dům nebo chatu, využijte služeb kvalitního zprostředkovatele, který je díky nadhledu a zkušenostem schopný vás provést celým procesem prodeje. Také dokáže vyjednat lepší cenu než laik, a díky tomu si zaslouží odměnu, tedy provizi.