/ Vše o bydlení / Čeká vás koupě pozemku? Jak postupovat /

Čeká vás koupě pozemku? Jak postupovat

Rozhodli jste se, že si postavíte svůj vysněný dům a sháníte pozemek na prodej? Pak se vám budou hodit naše tipy pro výběr té nejvhodnější stavební parcely. Poradíme vám také, co všechno zjistíte z katastru nemovitostí a jaké údaje by měla obsahovat kupní smlouva.

Postup při koupi pozemku

Důležitá je především lokalita. Velmi žádané jsou pozemky na prodej v Praze – konkrétně v Praze 4 a Praze 5, ale i ve Středočeském kraji, v oblastech jako Praha západ a Praha východ. Ale záleží jen na vás, kde si přejete bydlet. Dalším kritériem, které určitě nepodceňujte, je dopravní dostupnost a služby v místě.

Co se týká samotného pozemku, velkou roli hraje jeho tvar, rozměry, svažitost, výměra a možnost napojení na inženýrské sítě v okolí. Všechny tyto faktory mají vliv na tržní cenu. Zaměřte se také na orientaci světových stran. Příjezd na pozemek a vstup do budoucího domu by měl být nejlépe ze severní strany. Jižní strana pozemku je pak ideální pro zahradu a nerušenou relaxaci. Právě jižní svahy patří mezi nejoblíbenější stavební parcely.

Další tipy, jak vybrat pozemek

  • Zjistěte si plánovanou okolní výstavbu. V budoucnu by totiž mohla být zdrojem venkovního a rušivého hluku.
  • Není od věci, prověřit si v určitých lokalitách směr vanoucích větrů. Vyhnete se tak nepříjemnému zjištění, že se vaše parcela nachází ve spadem ohrožené oblasti.
  • Někdy se vyplatí provést stavební a geologický průzkum, který zjistí vhodnost podkladu pro budoucí stavbu. Tento krok vám může ušetřit poměrně velké finanční prostředky.
  • Také vysoká hladina spodní vody nebo tekuté písky mohou stavbu prodražit či dokonce znemožnit.
  • Nejlepším zdrojem informací bývají lidé v blízkém okolí, vaši budoucí sousedé. Pokud máte možnost se s nimi sejít, využijte toho. Dozvíte se spoustu cenných informací, díky nimž můžete předejít mnoha komplikacím.

Rizika koupě stavebního pozemku

V případě, že na pozemku ještě nejsou vybudovány žádné sítě, je nutné zjistit, zda je vůbec stavební. Na příslušném stavebním úřadě si můžete nechat předložit regulační plány, ze kterých vyčtete případná omezení. Dozvíte se například, zda se pozemek nenachází v zátopové oblasti, zda můžete stavět vícepodlažní dům, nebo jen přízemní, jestli můžete použít rovnou či pultovou střechu, anebo pouze sedlovou. Další podstatnou informací, kterou se z regulativů dozvíte je, kolik procent pozemku můžete zastavět.

Koupě pozemku a katastr nemovitostí

Před koupí jakékoliv nemovitosti včetně pozemku je nutné zkontrolovat aktuální výpis z katastru nemovitostí. Dozvíte se z něj nejen, kdo je vlastníkem, ale také zda není předmětná nemovitost zatížená právy třetích osob, popřípadě jinými omezeními. Dost často se stává, že má nemovitost více majitelů. Zcela obvyklé je pak tzv. SJM (společné vlastnictví manželů). V tomto případě ani jeden z manželů nemůže přistoupit k prodeji bez vědomí a svolení toho druhého a nemůže dokonce prodat ani "svoji" polovinu.

Výpis z katastru nemovitostí je veřejnou a snadno dostupnou listinou, která má při koupi či prodeji pozemku také svoji geodetickou hodnotu, kdy objektivně a přesně určuje výměry a hranice daného pozemku. Na hranice, které určuje plot, se spoléhat nemůžete, protože se pokaždé nemusí shodovat s realitou.

Smlouva o koupi pozemku

Kupní smlouva na pozemek musí mít písemnou formu a podpisy obou stran musí být úředně ověřené. Písemnou podobu doporučujeme i u rezervační smlouvy a u smlouvy o smlouvě budoucí kupní, přestože je nový občanský zákoník nevyžaduje.

Co musí obsahovat kupní smlouva na koupi pozemku

  • Identifikaci smluvních stran
  • Identifikaci předmětu smlouvy (dle listu vlastnictví z katastru nemovitostí, identifikace případných přípojek inženýrských sítí)
  • Prohlášení prodávajícího o možnosti výstavby na pozemku
  • Kupní cenu (ideálně také způsob jejího placení)
  • Shodu projevu vůle
  • Datum a úředně ověřené podpisy

Doporučujeme, aby smlouva obsahovala také prohlášení prodávajícího, že předmět prodeje není zatížený právními ani faktickými vadami (konkurs, exekuce atd.). Vhodné je také uvést termín předání pozemku a ošetřit, kdo a kdy podá návrh na vklad katastrálnímu úřadu a kdo zaplatí poplatek.

Případně je možné specifikovat smluvní pokutu nebo náhradu škody, pokud by se později odhalilo, že některé z prohlášení prodávajícího nebylo pravdivé. Také je možné začlenit možnost odstoupení od smlouvy pro případ, že by do stanoveného data nedošlo k zápisu vašeho vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Daň z koupě pozemku

Od 1. listopadu 2016 platí daň vždy kupující strana. Sazba daně je 4 % ze základu daně. Základ daně vychází buď z kupní ceny uvedené ve smlouvě, nebo ze 75 % tzv. směrné hodnoty nemovitosti. Jedná se o údaj, který určuje finanční úřad na základě typu, polohy a charakteru nemovitosti. V podstatě jde o cenu místně obvyklou. Daň z nabytí nemovitých věcí se vypočítává z vyšší z nich.

Pokud by se vám zdálo toto porovnání nevýhodné, můžete si nechat vypracovat znalecký posudek. Do kalkulace se pak započítá 75 % odhadní ceny a opět ji porovnáte s kupní cenou. Pravidla zůstávají stejná, daň zaplatíte z vyšší částky. Náklady na znalecký posudek si můžete ze základu daně odečíst.

Směrnou hodnotu není možné použít, pokud pozemek nemá BPEJ. Jedná se například o zahradu, sad nebo lesní pozemek. Nejde to ani v případě, když jsou na orné půdě nebo trvalém travním porostu vzrostlé stromy. Doporučujeme kontaktovat správce daně, který vám ověří, jak to u konkrétního pozemku je.

Jak na daňové přiznání u nákupu pozemku

  • Daňové přiznání je nutné odevzdat do konce 3. kalendářního měsíce po měsíci, v němž bylo vloženo vlastnické právo do katastru nemovitostí. V této lhůtě musíte daň také uhradit.
  • Podáváte ho na finančním úřadě, v jehož obvodu územní působnosti se kupovaný pozemek nachází (nevycházíte z vašeho současného bydliště).
  • Musí obsahovat kopii kupní smlouvy a kopii potvrzení katastrálního úřadu o provedení vkladu.

Nákup pozemku - doporučení na závěr

Vzhledem k nízkým udržovacím nákladům, můžete koupi pozemku pojmout i jako výhodnou investici s minimálním rizikem. Pokud se v realitách nepohybujete dlouho nebo nemáte někoho takového v rodině či mezi přáteli, je vždy bezpečnější poradit se s profesionály. Neváhejte se na nás obrátit. Rádi vám pomůžeme vybrat vhodný pozemek a postaráme se o celý proces koupě. Naše zkušenosti vám ušetří nejen čas, ale také peníze.

 Václav Čuřík
Václav Čuřík

Senior realitní poradce, jazyky: čeština, angličtina

Vaše osobní údaje využijeme pouze za účelem komunikace o zaslané nabídce. Nebudeme vám zasílat newsletter ani vaše údaje nepředáme třetím stranám.
Více o ochraně osobních údajů zde.